房利美：比特币作为抵押贷款的抵押品
多年来，比特币持有者在买房时面临一个难受的选择：卖掉你的加密货币，触发应税事件，并失去对未来上涨空间的敞口。或者保住持仓，然后到处凑首付款。
这在 2026 年 3 月发生了改变。房利美首次开始接受加密货币抵押的房贷，为借款人开辟了一条无需变卖比特币、即可将其质押为抵押品的路径。
以下是这项新政策如何运作、它对借款人意味着什么，以及最关键的技术细节。
监管背景
基础工作始于 2025 年 6 月，当时联邦住房金融局（FHFA）局长 Bill Pulte 指示房利美和房地美准备提案，将持有于受监管的美国交易所上的加密货币，视为单户住宅抵押贷款风险评估中的合格储备资产，且无需先兑换成美元。
该指令要求两家政府支持企业（GSE）分别向其董事会提交提案，再报 FHFA 作最终审核，并内置调整机制以应对加密货币的市场波动性。
如今，这项指令已落地为一款上线的产品。
通过房贷机构 Better Home & Finance 与 Coinbase 的合作，符合条件的借款人可以质押比特币（或 USDC 稳定币）作为抵押品，用于支付符合标准的房贷的首付款。所谓符合标准的房贷，是指满足房利美准则、可由该机构收购并担保的贷款。
双贷款结构如何运作
该产品依赖一种双贷款架构。
第一顺位留置权是由 Better 发放的标准合规房贷，设计上满足房利美现有的全部购买资格要求。它的运作方式与房利美可能担保的任何其他常规房贷完全相同。
第二部分是一笔单独融资的贷款，以借款人质押的比特币或 USDC 作担保。这第二笔贷款为第一笔贷款提供首付资金，使借款人无需把加密货币换成现金，即可满足合规贷款的贷款价值比要求。
Better 发放并管理这两笔贷款，Coinbase 则通过其 Coinbase Prime 机构平台，为质押的数字资产提供托管和基础设施。
由于第一顺位留置权的房贷本身符合房利美的标准准则，它享有与任何常规住房贷款相同的借款人保护和承销标准。加密货币抵押的部分位于主贷款旁边，而不是嵌在其内部。
托管与资格要求
并非所有比特币都符合条件。在当前框架下，只有能够在受美国监管的中心化交易所上被证明并存放的加密资产才符合条件。产品上线时，Coinbase、Kraken 和 Gemini 达到这一标准。
自主托管的比特币目前被排除在外，这包括硬件钱包、多重签名方案和冷存储。
一旦质押，借款人的加密货币将被转入 Better 的 Coinbase Prime 账户，并在贷款存续期内锁定。这些资产不得交易、提取或以其他方式转移，直到贷款全额还清，届时它们将返还给借款人。
波动性折扣
考虑到比特币有充分记录的价格波动，房利美的准则施加了显著的波动性折扣。质押 BTC 的市场价值会被扣减 50% 到 60%（haircut），也就是说价值 $100,000 的比特币，在储备和首付要求中只按 $40,000 到 $50,000 计算。
这一缓冲的目的，是让房贷的风险状况免受短期价格回撤的影响。
这个折扣实际上意味着，借款人需要质押的美元金额，大约是原本所需现金首付的两倍。不过，对许多坐拥可观未实现收益的长期持有者而言，这个取舍远好过一次应税的变卖。
没有追加保证金，但利率更高
该产品最值得注意的特点之一，是不存在追加保证金通知。与典型的加密货币借贷平台不同，如果质押的比特币在贷款发放后价值下跌，第一顺位留置权房贷的条款不会改变，也不需要追加抵押品。
只有在出现 60 天的还款违约时，借款人质押的加密货币才面临被清算的风险。这与常规房贷违约处置的时间线大体一致。
这种对借款人友好的结构，代价是成本。加密货币抵押的房贷利率比标准 30 年期固定利率高出 0.5 到 1.5 个百分点，具体取决于借款人的信用状况和整体风险评估。对于一笔 $400,000 的贷款，按当前利率水平计算，这相当于每月比传统房贷多付约 $100 到 $300。
接下来会发生什么
Better 和 Coinbase 已经表示，计划把合格抵押品的范围扩展到比特币和 USDC 之外。代币化股票、固定收益产品和代币化房地产资产都在路线图上，视市场状况和监管进展而定。
就目前而言，其直接意义再怎么强调都不为过。房利美和房地美合计担保了超过一半的美国住房抵押贷款。通过在合规贷款框架内接受比特币作为间接抵押品，住房金融体系赋予了数字资产一种在一年前都还不存在的机构合法性。
对于想在不卖出持仓的情况下买房的比特币持有者来说，这笔账刚刚变了。
