房利美：比特幣作爲抵押貸款的抵押品
多年來，比特幣持有者在買房時面臨一個難受的選擇：賣掉你的加密貨幣，觸發應稅事件，並失去對未來上漲空間的敞口。或者保住持倉，然後到處湊首付款。
這在 2026 年 3 月發生了改變。房利美首次開始接受加密貨幣抵押的房貸，爲借款人開闢了一條無需變賣比特幣、即可將其質押爲抵押品的路徑。
以下是這項新政策如何運作、它對借款人意味着什麼，以及最關鍵的技術細節。
監管背景
基礎工作始於 2025 年 6 月，當時聯邦住房金融局（FHFA）局長 Bill Pulte 指示房利美和房地美準備提案，將持有於受監管的美國交易所上的加密貨幣，視爲單戶住宅抵押貸款風險評估中的合格儲備資產，且無需先兌換成美元。
該指令要求兩家政府支持企業（GSE）分別向其董事會提交提案，再報 FHFA 作最終審覈，並內置調整機制以應對加密貨幣的市場波動性。
如今，這項指令已落地爲一款上線的產品。
通過房貸機構 Better Home & Finance 與 Coinbase 的合作，符合條件的借款人可以質押比特幣（或 USDC 穩定幣）作爲抵押品，用於支付符合標準的房貸的首付款。所謂符合標準的房貸，是指滿足房利美準則、可由該機構收購併擔保的貸款。
雙貸款結構如何運作
該產品依賴一種雙貸款架構。
第一順位留置權是由 Better 發放的標準合規房貸，設計上滿足房利美現有的全部購買資格要求。它的運作方式與房利美可能擔保的任何其他常規房貸完全相同。
第二部分是一筆單獨融資的貸款，以借款人質押的比特幣或 USDC 作擔保。這第二筆貸款爲第一筆貸款提供首付資金，使借款人無需把加密貨幣換成現金，即可滿足合規貸款的貸款價值比要求。
Better 發放並管理這兩筆貸款，Coinbase 則通過其 Coinbase Prime 機構平台，爲質押的數字資產提供託管和基礎設施。
由於第一順位留置權的房貸本身符合房利美的標準準則，它享有與任何常規住房貸款相同的借款人保護和承銷標準。加密貨幣抵押的部分位於主貸款旁邊，而不是嵌在其內部。
託管與資格要求
並非所有比特幣都符合條件。在當前框架下，只有能夠在受美國監管的中心化交易所上被證明並存放的加密資產才符合條件。產品上線時，Coinbase、Kraken 和 Gemini 達到這一標準。
自主託管的比特幣目前被排除在外，這包括硬件錢包、多重簽名方案和冷存儲。
一旦質押，借款人的加密貨幣將被轉入 Better 的 Coinbase Prime 賬戶，並在貸款存續期內鎖定。這些資產不得交易、提取或以其他方式轉移，直到貸款全額還清，屆時它們將返還給借款人。
波動性折扣
考慮到比特幣有充分記錄的價格波動，房利美的準則施加了顯著的波動性折扣。質押 BTC 的市場價值會被扣減 50% 到 60%（haircut），也就是說價值 $100,000 的比特幣，在儲備和首付要求中只按 $40,000 到 $50,000 計算。
這一緩衝的目的，是讓房貸的風險狀況免受短期價格回撤的影響。
這個折扣實際上意味着，借款人需要質押的美元金額，大約是原本所需現金首付的兩倍。不過，對許多坐擁可觀未實現收益的長期持有者而言，這個取捨遠好過一次應稅的變賣。
沒有追加保證金，但利率更高
該產品最值得注意的特點之一，是不存在追加保證金通知。與典型的加密貨幣借貸平台不同，如果質押的比特幣在貸款發放後價值下跌，第一順位留置權房貸的條款不會改變，也不需要追加抵押品。
只有在出現 60 天的還款違約時，借款人質押的加密貨幣才面臨被清算的風險。這與常規房貸違約處置的時間線大體一致。
這種對借款人友好的結構，代價是成本。加密貨幣抵押的房貸利率比標準 30 年期固定利率高出 0.5 到 1.5 個百分點，具體取決於借款人的信用狀況和整體風險評估。對於一筆 $400,000 的貸款，按當前利率水平計算，這相當於每月比傳統房貸多付約 $100 到 $300。
接下來會發生什麼
Better 和 Coinbase 已經表示，計劃把合格抵押品的範圍擴展到比特幣和 USDC 之外。代幣化股票、固定收益產品和代幣化房地產資產都在路線圖上，視市場狀況和監管進展而定。
就目前而言，其直接意義再怎麼強調都不爲過。房利美和房地美合計擔保了超過一半的美國住房抵押貸款。通過在合規貸款框架內接受比特幣作爲間接抵押品，住房金融體系賦予了數字資產一種在一年前都還不存在的機構合法性。
對於想在不賣出持倉的情況下買房的比特幣持有者來說，這筆賬剛剛變了。
